SIKÇA SORULAN SORULAR

Kentsel dönüşüm, şehirin bir bölümünün veya ciddi anlamda büyük bir kısmının proje kapsamında sistematik bir şekilde mevcut yapı stoklarının olası depremlere karşı toprak zeminin ve üzerindeki yapının risk değerlerinin belirlenmesi, olası depremde yıkılması ve yıkılırken çevredeki diğer yapılara zarar vermesi olasılıklarının da içine katılarak, riskli toprak zemin ve riskli yapıların kullanım dışına çıkarılarak yerine toprak zeminin yapısına uygun temelli yapıların yapılması ve bu sayede olası depremlerde yaşanabilecek can ve mal kaybının en aza indirmek için yapılan kamusal çalışmalardan biridir.

2012 yılında hazırlanan 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” ile birlikte “Kentsel Dönüşüm” kavramı gündemimize gelmiştir. Bu kanunda ‘Riskli Yapı’ ve ‘Riskli Alan’ diye iki çeşit tanım yapılmıştır. Halkın riskli yapıların depremlere dayanıklı hale getirilmesi sürecini de “Kentsel Dönüşüm” kavramı ile ifade etmeye başlaması sonucu 6306 sayılı kanun Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak telaffuz edilegelmiştir.

Kentsel Dönüşüm tüm Türkiye’de tüm illeri, ilçeleri ve mahalleri kapsamaktadır.

  1. Mülk sahipleri bina yapımı için devlet teşvikli kentsel dönüşüm kredisi kullanabilirler
  2. Kat malikleri kentsel dönüşüm kira yardımı alabilirler
  3. Dairede Bulunan Kiracılar ise yeni daire alımında devlet teşvikli kentsel dönüşüm kredisi kullanabilirler veya taşınma yardımı alabilirler
  4. Binanın yapımı için tüm noter harcı, belediye – tapu harçlarından muafiyet vardır.

2016 yılı için konut ve işyeri kredilerinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından azami 125.000 TL’ye kadar faiz desteği sağlanabilecektir. Birden fazla bağımsız bölüme sahip olan kat malikleri adına faiz desteği sağlanacak kredi tutarı azami 625.000 TL dir.

Konut için yıllık %4 (aylık %0,33) ve azami 120 ay vadede, işyeri için ise yıllık %3 (aylık %0,25) ve azami 84 ay vadede faiz desteği sağlanmaktadır

Faiz desteği sağlanacak krediler için bankalar tarafından talep edilecek ücret, sigorta ve benzeri giderler hak sahipleri tarafından ödenir.

  • Kredi talebi öncelikle ilgili Bankanın ilgili birimi tarafından değerlendirilir
  • Talebi Bankaca onaylanan müşterinin belgeleri faiz desteği alınması için Çevre ve Şehircilik Bakanlığının onayına gönderilir
  • Çevre ve Şehircilik Bakanlığın’dan kentsel dönüşüm faiz desteği onayı alındıktan sonra kredi kullandırılır
  • Maliklere Kredi kullandırım sonrasında Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca istenen gerekli belgeler Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na iletilir.
  • Kredinin ilk taksit tutarı ödendikten sonra, faiz desteği tutarı Çevre ve Şehircilik Bakanlığından talep edilir.

Hak sahipleri tarafından geri ödemesi gerçekleştirilmeyen krediler için faiz desteği ödemeleri durdurulur.

Kentsel Dönüşüm Projeleri kapsamında aynı kişiye hem kira yardımı hem de faiz desteği ödemesi yapılmayacaktır.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanlarının Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanuna göre Alınmaması gereken harç, vergi ve ücretler şunlardır.

  1. 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununun 38 inci maddesi uyarınca alınan noter harçları.
  2. Harçlar Kanununun 57 nci maddesi uyarınca alınan tapu ve kadastro harçları.
  3. 26/5/1981 tarihli ve 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79 uncu, 80 inci, 84 üncü ve Ek 1 inci maddesi uyarınca belediyelerce alınan harçlar.
  4. 1/7/1964 tarihli ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca damga vergisine tâbi kâğıtlar sebebiyle alınan damga vergisi.
  5. 8/6/1959 tarihli ve 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu uyarınca alınan veraset ve intikal vergisi.
  6. Kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler; Belediye Gelirleri Kanununun 86 ncı, 87 nci, 88 inci ve 97 nci maddeleri ile 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 21 inci ve 23 üncü maddeleri uyarınca alınan her türlü ücret ve riskli olarak tespit edilen binaya ilişkin olarak 1/7/1993 tarihli ve 21624 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Otopark Yönetmeliği uyarınca alınanlar da dahil olmak üzere, belediye meclisi kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücret.
  7. Kullandırılacak kredilerden dolayı lehe alınacak paralar sebebiyle 13/7/1956 tarihli ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu uyarınca alınması gereken banka ve sigorta muameleleri vergisi.

Malik Başvurusu İçin:

  • Başvuru dilekçesi, (Islak imzalı olmalıdır.)(İlgili Belediye tarafından Verilecek)
  • Nüfus cüzdanı Aslı ve fotokopisi,
  • Riskli Yapı Tespit Raporu Aslı ve Fotokopisi (Yetkilerce Onaylı),
  • Tapu belgesi ve taşınmaza ait güncel tapu kaydı Aslı ve Fotokopisi

Bağımsız bölümü belli olmayan arsa paylı tapularda ayrıca riskli yapı tespit raporunda belirtilen adres ve ada/parsel bilgileri ile uyumlu olacak şekilde bağımsız bölümü gösterir emlak vergi beyannamesi istenecektir.

  • Riskli yapı tespit raporunda belirtilen adres ile uyumlu olacak şekilde malik adına kayıtlı (elektrik, su, doğalgaz, telefon hizmetleri ile ilgili) son üç aya ait faturalardan(riskli yapıyı tahliye tarihinden üç ay öncesini kapsamaktadır)birinin aslı ,
  • Yıkılan Yapılar Formu (Islak imzalı ve mühürlü), Aslı ve Fotokopisi
  • Binanın yıkıldığını teyit eden Belediye/İlgili Kurumca verilmiş ıslak imzalı ve mühürlü yazı istenecektir.
  • Malikin riskli olarak tespit edilen yapıda ikamet ettiğine ve riskli olarak tespit edilen yapıyı tahliye ettiğine dair eski ve yeni adresini gösteren İl/İlçe Nüfus ve Vatandaşlık Müdürlüğünden alınacak, imzalı ve mühürlü Adres Bilgileri Raporu,
  • Hak sahibine/vekiline ait vadesiz, TL, T.C. Ziraat Bankası A.Ş.’ye ait hesap cüzdanı Aslı ve fotokopisi alınacaktır.

Not: Riskli Yapı Raporu onaylanıp ,kat malikine bildirim yapılmadan Kat maliki ikametgahını değiştirmemelidir.

Vekâletname ile başvuru yapılacak ise;

  1. Vekâletname ile yapılacak başvurularda vekâletnamede “6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak kira yardımı başvurusu için yetki verilmesi” ibaresinin yer alması
  2. Vekaletname aslı ve fotokopisi
  3. Vekâletname ile birlikte vekilin kimlik aslı ve fotokopisi

Vekâletname ile yapılan başvurularda vekâletin 6306 sayılı Kanun çerçevesinde düzenlenip düzenlenmediği kontrol edilmelidir. Başvuru yapmak için Vekaletnamede “6306 Sayılı Kanun kapsamında kira yardımı başvurusu yapmaya” hem başvuru hem de kira yardımı almak için ise “6306 Sayılı Kanun kapsamında kira yardımı başvurusu yapmaya ve kira bedellerini almaya” yetkilidir ibaresi yer almalıdır. Hak sahibinin vekâlet vermesi halinde vekâletin noterden onaylı aslının ve vekilin kimlik fotokopisinin alınması gerekmektedir.

Kentsel Dönüşüm Kira yardımı aylık olarak verilmektedir. Yardım süresi ise, 18 ay’ı geçemez.

Konut Kiracıları İçin:

  • Başvuru dilekçesi, (Islak imzalı olmalıdır.)(İlgili Belediye tarafından Verilecek)
  • Nüfus cüzdanı Aslı ve fotokopisi,
  • Riskli Yapı Tespit Raporu Aslı ve Fotokopisi (Yetkilerce Onaylı),
  • Tapu belgesi ve taşınmaza ait güncel tapu kaydı Aslı ve Fotokopisi
  • Riskli binada oturduğunu gösterir; son 3 aya ait elektrik, su, doğalgaz faturalarından birinin aslı (son 3 aya ait fatura; kiracının adına kayıtlı, açık adres ve bağımsız bölüm numarasını gösterir olmalı) (riskli yapı rapor tarihinden üç ay öncesini kapsamaktadır)birinin aslı ,
  • Yıkılan Yapılar Formu (Islak imzalı ve mühürlü), Aslı ve Fotokopisi

Binanın yıkıldığını teyit eden Belediye/İlgili Kurumca verilmiş ıslak imzalı ve mühürlü yazı istenecektir.

  • Kiracının riskli olarak tespit edilen yapıda ikamet ettiğine ve riskli olarak tespit edilen yapıyı tahliye ettiğine dair eski ve yeni adresini gösteren İl/İlçe Nüfus ve Vatandaşlık Müdürlüğünden alınacak, imzalı ve mühürlü Adres Bilgileri Raporu,
  • Hak sahibine/vekiline ait vadesiz, TL, T.C. Ziraat Bankası A.Ş.’ye ait hesap cüzdanı Aslı ve fotokopisi alınacaktır.

6306 Sayılı yasa kapsamında diğer maliklerin daireyi alım hakkı bulunmaktadır. Prodema Gayrimenkul A.Ş. olarak azınlıkta kalan kat malikleri için finansal çözümler üretmekteyiz.

Binadaki tüm kat malikleri ile yapılan İnşaat sözleşmesine istinaden Yıkım Ruhsatı için süreç başlatılır.Yıkım masrafları Prodema A.Ş şirketimize aittir.

Mevcut binanın, elektrik, su, doğalgaz, telefon aboneliklerinin kapattırılması.

Belediye Emlak vergisi borçlarının ödenmesi.

Mevzuat’a göre, riskli yapıların tapusunda bulunan ipotek riskli bina yıktırıldıktan sonra hisseler üzerinde devam edecektir. Riskli yapının üzerinde ipotek olması riskli binanın yıktırılmasına engel değildir

Yapı Maliklerine ve hak sahiplerine yapılan bildirimin, kendilerine ulaştığı tarihten itibaren 15 gün içerisinde, yapının bağlı olduğu belediyeye verilecek itiraz dilekçe ile riskli yapı tespitine itiraz edebilirler.

6306 sayılı Kanun kapsamında olsa dahi bir binanın kat maliklerinden alınan bedel karşılığı yıkılıp yeniden inşası, konut teslimi değil inşaat taahhüt işi kapsamında değerlendirildiğinden, bu işlem nedeniyle düzenlenecek faturalarda genel oranda (%18) KDV hesaplanması gerekmektedir.

1. DEĞERLEME RAPORU

  • Riskli yapı kesinleştikten, ilgili belediyesince maliklere yıkım tebligatı yapıldıktan sonra maliklerden biri/birkaçı tarafından yapılan başvuru ile riskli yapının değeri (tüm bağımsız bölümlerin değeri ve arsa değeri) SPK lisanslı Gayrimenkul Değerleme şirketine tespit ettirilir.
  • Değerleme raporunun tüm sayfaları paraflı, sonuçları kısmi kaşeli ve ıslak imzalı olmalıdır.
  • Değerleme raporu kesinlikle toplantı tarihinden önce hazırlanmış olmalı ve toplantıda tüm maliklere bilgi verilmelidir.

2. TOPLANTI ÇAĞRISI

  • Toplantı daveti bir malik ya da vekili tarafından tüm maliklere yapılmalıdır.
  • En az 15 gün önceden yapılması uygun görülmektedir.
  • Davetin konusunun, “6306 sayılı Kanun kapsamında parselde yapılacak uygulamaya (yeni bina, proje v.b) karar vermek” olması uygun görülmektedir.
  • Davetin içeriğinde, “6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliğinin 15/2 Maddesi uyarınca… tarihinde …..saatinde ……yerinde toplantı yapılacağı” belirtilmelidir.
  • Anlaşma sağlanamayan kişilere noter kanalıyla 7201 sayılı Tebligat Kanununa göre davet yapılması uygun görülmektedir (Kişiye tebligat bilinen en son adresine yoksa dayalı nüfus kayıt sistemindeki adreslerine yapılır). Noter tebliğ şerhi işletilmeli ve davet ihbarnamesinin tebliğ olunduğundan emin olunmalıdır.
  • Diğer maliklere yapılan davetin de belgelendirilmesi (posta alındıları, elden v.s) gerekmektedir.
  • Maliklerden birinin ölü olması durumunda, malike ait veraset ilamı veya mirasçılık belgesi var ise mirasçılara da aynı şekilde toplantı daveti yapılmalıdır.
  • Maliklerden birinin ölü olması durumunda ölü malikin mirasçılık belgesi yok ise tapudan riskli yapı tebligatına ilişkin belgeler istenilerek Mirasçılık Belgesi’nin çıkartılması için Müdürlüğümüze müracaat edilmeli ve mirasçılık belgesine göre işlemler devam ettirilmelidir.
  • Adres bilgisine ulaşılamayan malikler için de 7201 sayılı Tebligat Kanununa göre işlem yapılmalıdır.
  • Maliklerin 6306 sayılı Kanun kapsamında iş ve işlemleri takip etme yönünde vekalet verdiği kişi ya da vasisi ya da kayyum var ise toplantı daveti ona da yapılabilir.
  • Toplantı çağrısının tüm maliklere yapılması zorunludur.

3. TOPLANTI KARAR TUTANAĞI

  • Toplantıya katılanların malik olması, malik adına katılanlar var ise bu kişilerin noterden alınış vekaletnamesi olmalıdır. Vekaletnamede “6306 sayılı kanun kapsamında her türlü işlemi yapmaya, toplantıya katılmaya ve toplantı kararlarını imzalamaya” yetkilerinin verilmiş olması gerekmektedir.
  • Toplantıya başlamadan önce toplantıya katılan tüm kişilere hazirun cetveli imzalatılmalıdır.
  • Toplantıda alınan karar içeriğinde;
  • Değerlendirme raporunun tüm maliklere okunduğunu belirtilmelidir.
  • Hangi müteahhit firma (Firmanın tam ünvanı belirtilmelidir) ile hangi şartlarda sözleşme yapılacağı belirtilmelidir.
  • Malikler daha önce 2/3 çoğunlukla sözleşme imzalamışlar ise ve aynı müteahhit firma ile evvelce imzalanan sözleşmeler doğrultusunda karar alınıyor ise toplantı karar içeriğinde bu firma ile daha önce yapılan….tarih….nolu….noterliğinde imzalanan önceki sözleşmelerin geçerli olduğu ve muvafakat edildiği belirtilmelidir.
  • Karar tutanağı arsa payı üzerinden en az 2/3 çoğunlukla karar alınacak şekilde imzalanmalıdır.
  • Toplantıda maliklerce imzalanacak sözleşmelerdeki kat paylaşım planının oluşturularak yapıya ait özelliklerin belirtilmesi(kat-daire-cephe-bağımsız bölüm nosu- bağımsız birim m2si-hangi bağımsız birimin hangi malike verildiği açık bir şekilde belirtilmelidir.) uygun görülmektedir.

4. TOPLANTI SONRASI İHTARNAME

  • İhtarname içeriğinde 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmenliğinin 15/2 Maddesindeki “15gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilmediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile topuda Hazine adına resen tescil edileceği” kesinlikle belirtilmelidir.
  • İhtarname Ekinde:
  • En Son Tarihli Toplantı Karar Tutanağı (2/3 çoğunlukla imzalanmış, toplantı daveti yapılmış olan)
  • Değerleme Raporu
  • Sözleşme Örneği
  • Kat Paylaşım Planı
  • mutlaka konulmalıdır.
  • İhtarnamenin noter kanalıyla yapılması ve 7201 sayılı Tebligat Kanununa göre tebliği zorunludur.

SATIŞ DOSYASI İÇİNDE OLMASI GEREKEN BELGELER

1. DİLEKÇE

  • Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü’ne hitaben Satış Dilekçe yazılarak Evrak-Kayıt Bölümüne dosyasıyla beraber teslim edilmeli.
  • Dilekçede pay satışını talep eden muhatabın İletişim Bilgileri mutlaka verilmeli(Tel, E-mail, Adres).
  • Dilekçede satışı istenen (2/3 çoğunlukla alınan karara katılmayan) malik isimleri ve bilgileri belirtilmeli.

2. TAPU – TAŞINMAZ KAYDI (onaylı olmalıdır)

  • Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı olan Tapu Belgeleri için Cins Tashihi yapılıp (Arsa) Yeni Tapu Belgesi alınmalı.
  • Yeni Tapu Belgesi ile birlikte yeni tarihli Takyidat Belgesi dosyasına eklenmeli.

3. DEĞERLEME RAPORU (aslı olmalıdır)

  • SPK’dan onaylı Gayrimenkul Değerleme Şirketi tarafından hazırlanan (Binanın ve Arsanın Değerini Gösteren Rapor Hazırlanmalı) Değerleme Raporu mutlaka dosyasına eklenmelidir.

4. TOPLANTI BELGELERİ

  • TOPLANTI DAVETLERİ (aslı olmalıdır)
  • Kat Malikleri (Tapu kaydına yer alan) Toplantı Çağrısına ilişkin belgeler (Noter, PTT, v.s).
  • Maliklerden birinin ölü olması durumunda Varislerine de aynı şekilde toplantı çağrısı bildirimi yapılmış olmalı ve bu belgeler de dosyasına eklenmelidir.
  • Çağrı noter kanalıyla yapılmışsa tebligat mazbataları dosyasına eklenmeli ya da tebliğ şerhi noter tarafından işlenmelidir.
  • KARAR TUTANAĞI (veya KARAR DEFTERİ) (aslı olmalıdır)
  • Toplantı Tutanakları Satış Dosyasına Noter Onaylı Olarak Eklenmeli
  • Karar Metni mutlaka 2/3 çoğunluk tarafından imzalanmış olmalı ve vekaleten imza atılmış olması durumunda noterden alınmış vekaletname örnekleri dosyasına eklenmelidir.

5. İHTARNAME (aslı olmalıdır)

  • İhtarname, satış dosyası hazırlık kısmında belirtilen şekil, karar katılmayan maliklere noter kanalıyla gönderilmiş olmalı ve Noterden İhtarnameye ait alındı belgeleri dosyasına eklenmelidir.
  • Ölü Malike ait hissenin mirasçılarının karara katılmaması durumunda mirasçılarına da aynı şekilde ihtarname çekilmeli ve Noterden gösterilen İhtarnameye ait alındı belgeleri dosyasına eklenmelidir.
  • Karara katılmayan tüm maliklere noter kanalıyla İhtarname çekilmesi zorunlu olup 7201 sayılı Tebligat Kanununa uygun şekilde tebligatın yapıldığının belgelenmesi gerekmektedir.

6. SÖZLEŞME (asılları gösterilmelidir)

  • Karara katılan maliklerle noter onaylı Sözleşme yapılmalı ve dosyasına eklenmelidir.
  • Sözleşme tüm karara katılan maliklerce imzalanmalı, karara katılmayan maliklerin de payları sözleşmede mutlaka gösterilmiş olmalıdır.
  • Sözleşme ile karara katılmayan maliklere gönderilen ihtarname arasında paylaşım anlamında bir uyumsuzluk olmaması gerekmektedir.
  • Yeni yapı yapılmasını sağlayacak yetkileri içeren Vekaletnameler de dosyasına mutlaka eklenmelidir.

7. DİĞER BELGELER

  • Arsa vasıflı taşınmazda (parseldeki) tüm binaların yıkıldığına dair ilgili Belediyesince düzenlenen tutanak veya yazı,
  • Taşınmaza ilişkin ilçe belediyesinden alınan “Onaylı imar durumu belgesi” dosyasına eklenmelidir.
  • Ölü Malikler için Mirasçılık Belgesi ya da Veraset İlamı,
  • Varsa parsele ilişkin mahkeme dosyası ve/veya mahkeme kararları,

Dosyasına eklenmelidir.

NOT1: Dosya inceleme aşamasında iken Müdürlükçe gerekli görüldüğünde başka belgeler de talep edilebilir.

NOT2: Satış dosyasındaki belgelerin birer örneği dijital ortamda (pdf olarak taranarak cd’ye kaydedileli) satış dosyası ile birlikte müdürlüğümüze teslim edilmelidir.

NOT3: Dijital ortamda teslim edilen belgeler içerisinde, bulunabiliyorsa taşınmazdaki tüm maliklerin (ad-soyad), kimlik ve ares bilgileri bir liste halinde (Word-excell dokümanında) hazırlanarak sunulmalıdır.